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공공임대 종류 완벽 정리 — 행복주택·국민임대·공공임대·전세임대 차이

lh-automation · 2026.8.19 · 읽기 16분

3줄 핵심 요약

  • 공공임대주택은 「공공주택 특별법 시행령」 제2조에 영구임대·국민임대·행복주택·통합공공임대·장기전세·분양전환공공임대·매입임대·전세임대 8가지로 정해져 있고, 이름이 비슷해 보여도 대상·임대료·거주기간이 전부 다릅니다.
  • 가장 크게 갈리는 기준은 세 가지입니다. 누구에게 주는가(소득·계층), 얼마나 싼가(시세 대비 30%~90%), 얼마나 오래 사는가(10년·20년·30년·50년) — 이 세 가지만 잡으면 내게 맞는 유형이 보입니다.
  • 앞으로 새로 짓는 공공임대는 영구·국민·행복주택을 하나로 합친 통합공공임대주택으로 공급되며, 소득이 낮을수록 임대료가 낮아지는(시세의 35%~90%) 구조입니다.

공공임대주택은 법으로 8가지가 정해져 있습니다

인터넷에서 "공공임대"라고 부르는 집들은 사실 법에 이름과 목적이 하나하나 정해져 있습니다. 2026년 4월 14일 시행 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항의 원문은 이렇습니다.

법정 명칭 법에 적힌 공급 목적
영구임대주택 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대
국민임대주택 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대
행복주택 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정
통합공공임대주택 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인·국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정
장기전세주택 전세계약의 방식으로 공급
분양전환공공임대주택 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급
기존주택등매입임대주택 기존주택을 매입해 수급자 등 저소득층과 청년·신혼부부에게 공급
기존주택전세임대주택 기존주택을 임차해 수급자 등 저소득층과 청년·신혼부부에게 전대(轉貸)

즉 "공공임대"는 하나의 상품 이름이 아니라 8개 유형을 묶어 부르는 큰 이름입니다. 흔히 "공공임대"라고 따로 부르는 것은 대개 아래 6번의 5년·10년·50년 공공임대(분양전환공공임대)를 말합니다.

한눈에 보는 비교표 (2026년도 적용기준)

유형 주요 대상 전용면적 임대료 수준 거주(임대)기간
영구임대 생계·의료급여 수급자 등 최저소득 계층 40㎡ 이하 시중시세의 30% 50년(2년 단위 갱신)
국민임대 소득 1~4분위 저소득 서민 60㎡ 이하 시중시세의 60~80% 30년(2년 단위 갱신)
행복주택 대학생·청년·신혼부부 등 젊은 층 60㎡ 이하 시중시세의 60~80% 계층별 10년·14년·20년
통합공공임대 취약계층부터 중위소득 150%까지 85㎡ 이하 시세의 35~90%(소득구간별) 30년(2년 단위 갱신)
장기전세 무주택 실수요자 60㎡ 이하 전세보증금이 시세의 80% 20년(2년 단위 갱신)
5년·10년 공공임대 청약저축 가입자(무주택) 85㎡ 이하 시중 전세시세의 90% 5년·10년 후 분양전환
50년 공공임대 청약저축 가입자(무주택) 50㎡ 이하 시중 전세시세의 90% 50년(분양전환 없음)
매입임대(다가구 등) 수급자·고령자·장애인 등 — 시중 전세가의 30% 2년 + 9회 재계약
전세임대 수급자·청년·신혼부부 등 85㎡ 이하 지원금의 5% 보증금 + 연 1~2%대 이자 최장 30년(유형별 상이)

1. 행복주택 — 대학생·청년·신혼부부의 첫 집

학교나 직장이 가까운 곳, 대중교통이 편리한 곳에 짓는 젊은 층 전용 임대주택입니다. 공급물량의 약 80%가 대학생·청년·신혼부부 몫이고, 나머지 20%가 고령자·주거급여 수급자 등입니다.

  • 입주자격: 대학생(재학·입복학 예정), 취업준비생(졸업·중퇴 2년 이내), 청년(만 19~39세), 사회초년생(취업 5년 이내), 신혼부부(혼인 7년 이내 또는 만 6세 이하 자녀), 예비신혼부부, 한부모가족(만 6세 이하 자녀), 고령자(만 65세 이상), 주거급여 수급자, 산업단지 근로자 — 모두 무주택이 기본입니다.
  • 소득기준: 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 100% 이하(맞벌이 신혼부부는 120% 이하). 3인 가구 기준 100%는 약 816만원, 120%는 약 980만원입니다. 1인 가구는 20%p, 2인 가구는 10%p 가산된 기준을 적용합니다.
  • 자산기준: 대학생 1억 800만원(자동차 미소유), 청년 2억 5,100만원, (예비)신혼부부·한부모가족 3억 4,500만원, 그 외 3억 4,500만원 / 자동차 4,542만원 이하.
  • 최대 거주기간: 대학생·청년·산업단지 근로자 10년, 신혼부부는 자녀가 없으면 10년·1명 이상이면 14년, 고령자·주거급여 수급자·기존거주자는 20년입니다.

행복주택은 "젊을 때 잠깐"이 아니라 최대 10~14년까지 살 수 있는 집입니다. 다만 계층이 바뀌면(예: 청년 → 신혼부부) 거주기간도 함께 바뀝니다.

2. 국민임대주택 — 저소득 서민의 30년 장기 임대

소득 1~4분위 무주택 서민을 위해 국가재정과 주택도시기금으로 짓는 임대주택입니다. 분양전환이 없는 대신 30년까지 안정적으로 거주할 수 있습니다.

  • 소득기준: 전년도 도시근로자 월평균소득의 70% 이하(1인 가구 90%, 2인 가구 80%).
가구원수 50% 기준(1인 70%·2인 60%) 70% 기준(1인 90%·2인 80%)
1인 2,669,354원 이하 3,432,027원 이하
2인 3,519,762원 이하 4,693,016원 이하
3인 4,084,215원 이하 5,717,900원 이하
4인 4,401,101원 이하 6,161,541원 이하
5인 4,663,493원 이하 6,528,890원 이하
6인 4,953,132원 이하 6,934,384원 이하
7인 5,242,771원 이하 7,339,879원 이하
  • 자산기준: 총자산 3억 4,500만원 이하 / 자동차 4,542만원 이하.
  • 면적에 따라 선정 방법이 다릅니다. 전용 50㎡ 미만은 소득 50%(1인 70%, 2인 60%) 이하 세대에 우선 공급하고 남으면 70% 이하 세대에 공급하며, 경쟁 시 해당 시·군·구 거주자 → 연접 시·군·구 → 그 외 순입니다. 전용 50㎡ 이상은 주택청약종합저축 가입기간과 납입횟수로 순위를 가립니다(1순위: 가입 2년 경과·24회 이상 납입, 2순위: 6개월 경과·6회 이상 납입).

국민임대 전용 50㎡ 이상을 노린다면 청약통장을 미리 만들어 꾸준히 넣어두는 것이 사실상 준비물입니다.

3. 영구임대주택 — 최저소득 계층을 위한 시세 30%

임대료가 시중시세의 30% 수준으로 가장 저렴한 유형입니다. 그만큼 대상이 좁습니다.

  • 대상: 생계급여·의료급여 수급자, 국가유공자, 일본군위안부 피해자, 지원대상 한부모가족, 북한이탈주민, 장애인, 65세 이상 직계존속 부양자 등 사회보호계층.
  • 순위: 1순위는 위 수급자·국가유공자 등이고, 2순위는 도시근로자 월평균소득 50% 이하(1인 70%, 2인 60%)인 세대입니다.
  • 면적·기간: 전용 40㎡ 이하, 50년(2년 단위 계약 갱신).
  • LH가 짓는 영구임대는 상당수를 시·도지사가 입주자를 선정해 LH에 명단을 통보하는 방식으로 운영합니다. 즉 주민센터(행정복지센터) 신청 창구를 먼저 확인해야 합니다.

4. 통합공공임대주택 — 앞으로 새로 짓는 공공임대의 표준

영구임대·국민임대·행복주택으로 쪼개져 있던 자격을 하나로 합친 유형입니다. 최저소득 계층부터 중위소득 150% 이하까지 한 단지 안에서 함께 살도록 설계했습니다.

  • 소득기준: 기준 중위소득 150% 이하.
가구원수 중위소득 100% 중위소득 150%
1인 2,564,238원 3,846,357원
2인 4,199,292원 6,298,938원
3인 5,359,036원 8,038,554원
4인 6,494,738원 9,742,107원
5인 7,556,719원 11,335,079원
6인 8,555,952원 12,833,928원
  • 자산기준: 총자산 3억 4,500만원 이하 / 자동차 4,542만원 이하.
  • 임대료가 소득에 따라 달라집니다. 중위소득 30% 이하 시세의 35%, 30~50% 40%, 50~70% 50%, 70~100% 65%, 100~130% 80%, 130~150% 90%.
  • 면적·기간: 전용 85㎡ 이하, 30년(2년 단위 계약 갱신).

통합공공임대의 가장 큰 장점은 소득이 조금 늘어도 바로 나가야 하는 게 아니라 임대료 구간만 올라간다는 점입니다.

5. 장기전세주택 — 월세 없이 보증금만

월 임대료 없이 전세보증금만 내는 유형으로, 보증금이 시중 전세시세의 80% 수준입니다. 최장 20년까지 살 수 있습니다.

  • 소득기준: 전용 60㎡ 이하는 도시근로자 월평균소득 100% 이하(1인 가구 120%, 2인 가구 110%), 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 120% 이하.
  • 자산기준: 부동산 2억 1,550만원 이하 / 자동차 4,542만원 이하.
  • 같은 순위에서 경쟁하면 청약저축 가입기간·납입횟수, 무주택기간, 부양가족 수, 해당 지역 거주기간 등으로 가립니다.

6. 분양전환 공공임대(5년·10년·50년) — 살다가 내 집으로

흔히 그냥 "공공임대"라고 부르는 유형입니다. 일정 기간 임대로 살다가 분양으로 전환할 수 있습니다.

  • 5년·10년 공공임대: 전용 85㎡ 이하, 임대의무기간이 끝나면 입주 때부터 계속 거주한 무주택 임차인에게 우선 분양전환합니다.
  • 분양전환가격 — 5년: (건설원가 + 감정평가금액) ÷ 2 에서 감가상각비를 뺀 금액 / 10년: 감정평가금액.
  • 50년 공공임대: 전용 50㎡ 이하이며 분양전환되지 않습니다.
  • 임대료: 시중 전세시세의 90% 수준으로, 다른 유형보다 부담이 큰 편입니다.
  • 공급방식: 일반공급(청약저축 순위)과 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·국가유공자·기관추천)으로 나뉩니다.

10년 공공임대는 분양전환가격이 감정평가금액이라 시세가 오르면 전환 부담도 함께 커집니다. "얼마에 살 수 있는지"는 입주 시점이 아니라 분양전환 시점에 정해진다는 점을 꼭 기억하세요.

7. 매입임대주택 — 도심 기존주택을 사서 싸게

새로 짓는 대신 LH 등이 도심의 기존 주택을 사들여 저렴하게 재임대하는 유형입니다. 원하는 생활권을 떠나지 않아도 된다는 게 가장 큰 장점입니다.

  • 다가구 등 매입임대: 시중 전세가의 30% 수준. 1순위는 생계·의료급여 수급자, 보호대상 한부모가족, 만 65세 이상 고령자, 소득 70% 이하 장애인 등이고, 2순위는 소득 50% 이하이면서 영구임대 자산기준을 충족하는 사람입니다.
  • 신축 다세대: 시세의 70~90% 수준 / 부도·미분양 매입임대: 전용 60㎡ 이하 60~80%, 초과 90% / 도시재생 매입임대: 60~80%.
  • 기간: 최초 2년 계약 후 9회까지 재계약할 수 있고, 1순위 자격자는 거주기간 제한이 없습니다.

8. 전세임대주택 — 내가 고른 집, LH가 계약

입주자가 살고 싶은 집을 직접 고르면 LH가 집주인과 전세계약을 맺고 다시 싸게 빌려주는 방식입니다. 단지를 기다릴 필요가 없다는 게 특징입니다.

  • 지원한도액(기존주택 전세임대): 수도권 1억 3천만원, 광역시 9천만원, 그 밖의 지역 7천만원.
  • 청년 전세임대: 단독거주 수도권 1억 2천만원·광역시 9,500만원·기타 8,500만원, 2인 공동거주 1억 5천만원·1억 2천만원·1억원, 3인 공동거주 2억원·1억 5천만원·1억 2천만원.
  • 신혼·신생아 전세임대: Ⅰ형 수도권 1억 4,500만원·광역시 1억 1천만원·기타 9,500만원(보증금은 지원금의 5%), Ⅱ형 수도권 2억 4천만원·광역시 1억 6천만원·기타 1억 3천만원(보증금은 지원금의 20%).
  • 다자녀 전세임대: 수도권 1억 5,500만원·광역시 1억 2천만원·기타 1억 500만원(보증금은 지원금의 2%).
  • 월 임대료: 지원금에서 보증금을 뺀 금액에 대한 연 1.2~2.2% 이자 해당액입니다.
  • 거주기간: 기존주택 전세임대는 최초 2년 + 14회 재계약(최장 30년), 청년은 4회 재계약(최장 10년, 혼인하면 5회 추가), 신혼·신생아 Ⅰ형은 9회(최장 20년), Ⅱ형은 4회(자녀가 있으면 2회 추가)입니다.
  • 지원한도액을 넘는 집도 초과분을 입주자가 부담하면 계약할 수 있습니다(유형별로 한도의 150~250% 이내 제한).

내 상황에 맞는 유형 고르기

지금 상황 먼저 볼 유형
생계·의료급여 수급자입니다 영구임대, 매입임대(다가구), 기존주택 전세임대
대학생·취업준비생입니다 행복주택(대학생), 청년 전세임대
만 19~39세 직장인입니다 행복주택(청년·사회초년생), 청년 전세임대, 통합공공임대
결혼 7년 이내 신혼부부입니다 행복주택(신혼부부), 신혼·신생아 전세임대, 통합공공임대
소득이 있지만 목돈이 부족합니다 국민임대, 통합공공임대
월세 없이 보증금만 내고 싶습니다 장기전세
나중에 내 집으로 만들고 싶습니다 5년·10년 분양전환 공공임대
지금 사는 동네를 떠나기 어렵습니다 매입임대, 전세임대

신청 방법과 문의처

  • 건설임대(영구·국민·행복·통합공공임대·분양전환): LH청약플러스(apply.lh.or.kr) 또는 'LH청약플러스' 모바일 앱에서 공고별로 신청합니다.
  • 전세임대: LH 전세임대포털에서 신청하고, 당첨 후 직접 주택을 물색합니다.
  • 영구임대·매입임대 일부: 주민등록 주소지의 행정복지센터(주민센터) 신청 창구를 함께 확인하세요.
  • 유형 전체 안내·자가진단: 마이홈포털(myhome.go.kr), 마이홈 콜센터 1600-1004(평일 09:00~18:00).

신청 전 꼭 확인할 사항

  1. 모든 기준의 출발점은 무주택입니다. 세대구성원 전원이 무주택이어야 하며, 세대 범위는 유형마다 다릅니다.
  2. 소득·자산 기준은 매년 바뀝니다. 이 글의 수치는 2026년도 적용기준이며, 실제 심사는 해당 공고문에 적힌 기준으로 합니다.
  3. 같은 유형이라도 공고마다 조건이 다릅니다. 우선공급 비율, 거주지 요건, 가점 항목은 지역·단지별로 달라집니다.
  4. 중복 신청은 대부분 무효입니다. 같은 날 공급하는 여러 블록에 동시에 넣으면 전부 취소될 수 있습니다.
  5. 자동차가액 4,542만원 기준은 2025년 10월 13일 입주자모집 공고분부터 적용된 값입니다.
  6. 위 내용은 이해를 돕기 위한 요약이며, 최종 판단은 반드시 원문 공고문과 관련 법령을 기준으로 하시기 바랍니다.

원문·참고 자료 링크

본 글은 공공임대주택 유형을 쉽게 이해할 수 있도록 정리한 자료이며,

실제 신청 전에는 반드시 해당 공고문과 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.

함께 읽으면 좋은 가이드

신청 전 반드시 공고 원문을 확인하세요.